Выдел из общедолевой собственности на здание

Добрый день! Ситуация такая: нежилое 9 этажное здание находится в общедолевой собственности. Есть свидетельство на 114/1000 от здания, хотят выделить свою долю - 3 этаж полностью как помещение (площадь примерно совпадает с долей и есть соглашение собственников). При этом часть помещений в этом здании уже ранее была выделена из общедолевой. Вопрос: что делать с лестницами и лифтами, их включать в помещение или нет, по-сути они являются территорией общего пользования, но по площади входят в долю. И как это будет вообще выглядеть? Делать ТП по выделу помещения на основании декларации подписанной только этим собственником. Кто что подскажет

 

ТП на образование жилого помещения. По декларации. Места общего пользования не включать. Они останутся в совместной собственности всех собственников помещений.

 

Всем привет! Такая ситуация. Имеется дом. В общедолевой. Дом стоит на двух разных участках, с разными номерами. Заказчику-вынь да полож ТП на часть жилого дома. Имеется договор о реальном разделе. Как многоквартирный с помещениями в нем не хотят, хотят именно чтобы были части, т.к. в перспективе получение мат.капитала.
Один из вариантов: Т.к. есть разные кадастровые участки поставить эти части как два разных здания.По декларации на основе Договора о реальном разделе жилого дома и Свидетельства о гос.регистрации. Это идея работника КП.
Но это на словах, а на деле мне кажется-чушь. Хоть и разные участки и выходы к ним, но крыша одна и одна общая стена....Да и адрес присвоен частям как помощениям в многоквартирном доме....Что посоветуете?

 

Знаете, почему в кадастре бардак? Потому что

Вы абсолютно правы, это чушь, именно потому что есть крыша, коммуникации, электропроводка (может и подвал), которые так и останутся в общедолевой собственности, т.к. бремя содержания общего имущество с собственников ни кто не снимал. А разделить единую постройку на две виртуальных, это может посоветовать только сотрудник КП. Оптимальный вариант вижу таким: во исполнение соглашения о разделе долей, необходимо в натуре определить помещения для каждого собственника. В тех.плане указываете, что это жилое помещение (комната) можете обозвать хоть как: п-1, к-1, кв.1 и т.д. Помещение должно включать в себя всё, на подобие квартиры, только назначение должно быть - жилое помещение.

 

Вовсе и не чушь. Так дома делятся уже давно. По факту один, по документам два. И это не ваша головная боль, как у них коммуникации проходят, переделать всегда можно. И крышу не вам ремонтировать, а собственникам. Пока закон такое позволяет - делите. Введут ограничения, тогда думайте про жилые помещения.

Комнату придумали для коммуналок, а вы предлагаете ИЖД в коммуналку превратить? Можно просто жилое помещение (не квартира и не комната), но многие кадастровые палаты не пропускают такое. Закон позволяет, а приказ требует указать тип жилого помещения. Хотя есть практика, что отказы необоснованы.

 

И позвольте узнать, какой именно закон позволяет делить единое строение на два виртуальных? Не надо выдавать желаемое за действительное, а позволяет не закон, а чиновник с таким же уровнем познаний как и у Вас плюс с полной отсутствием логики. При таком подходе, кадастр это вечная работа - делай, потом переделывай и так до бесконечности. Пока не будет понимания разницы между гражданско-правовыми понятиями и материальными объектами, так и будем жить в бардаке.

Что ж, Вы все в одну кучу гребете? И кто это придумал для коммуналки (видимо Вы сами)? И причем здесь ИЖД? Мы говорили про помещения, а не про здания (ИЖД это здания).

 

А никакой закон мне и не запрещает. А что мне не запрещено, то разрешено.
Далее, суд делит дом на две части, и зачастую в решении все прописывает, кому чего переделать. И просто из своей прихоти суд решение не выносит, а пользуется доказательствами и заключениями, например экспертов. Да и не КИ это головная боль. Головная боль КИ - подготовить документы, чтобы у собственников в итоге было документальное подтверждение раздела имущества, т.е. у каждого свое свидетельство на свою часть/кусок. Закон о кадастре не предусматривает раздел дома на части, а вот раздел с образованием новых домов позволяет.
Не хотите делить, тогда образуйте жилые помещения. Только здесь вы стучитесь головой об приказы, которые жилое помещение требуют указывать или как квартиру, или как комнату. Вот Вы предлагаете выделять как жилое помещение (комнату), но это маразм: комната, которая состоит из жилых, туалета, кухни, коридора...., там что, перегородки мелом нарисованы по полу? Комната как объект в принципе только для коммуналок и подходит, когда комната моя (ну может две сообщающиеся), а туалет в квартире общий. Или в общаге. А какая квартира/общага в ИЖД? Тут некоторые уже писали в других темах, что у них жилое помещение как комната в ИЖД проходит. Вот где бардак. Да и не только в этом.
Как просто жилое помещение поставить можно, но нужно бодаться с кадастровой, уже есть судебные решения, которые обязали кадастровую выдать КП именно на жилое помещение, а не на квартиру.
И на будущее, внимательней читайте решение суда, если в нем речь идет именно о части дома, то Вы конечно можете поставить как помещение, но регистратору потом можете долго доказывать, что часть дома и помещение это одно и тоже (а может и нет, кто как воспримет ситуацию, но прецеденты были). А можете поставить на учет и как 2/3/4... новых дома.
И не надо тут на мой уровень познаний указывать и на отсутствие логики. У меня все в порядке (про чиновников не знаю). Если у Вас хорошее понимание "разницы между гражданско-правовыми понятиями и материальными объектами", то и приведите здесь доказательства, по которым я не смогу разделить дом на два. Только не надо петь про неделимые вещи, к ИЖД это не относится. Как можно запретить собственнику выделить свою долю из дома? (Если конечно это не однокомнатная колобудка с печкой....) И получить в итоге свидетельство на свой дом?
PS Было у меня решения суда, где речь шла о разделе дома и выделялись части как бы об условных помещениях. Вот в этом случае я предлагал выделять или помещения, или "резать" дом. Все собственники сразу сказали: резать!

 

А вот здесь, Вы глубоко заблуждаетесь, т.к. не исполнение требований закона и есть запрет. Попробую немного пояснить.
Более корректные определения ОКС и их конструктивных элементов даны не в Градостроительном кодексе РФ, а в законе РФ "О безопасности зданий и сооружений".
5) жизненный цикл здания или сооружения - период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения;
6) здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;
14) помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями;
20) сеть инженерно-технического обеспечения - совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений;
23) сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов;
24) строительная конструкция - часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции;
При виртуальном разделе здания, Вы нарушаете практически все определения, предусмотренные законом РФ «О безопасности зданий и сооружений). Скорее всего Вы пытаетесь говорить об автономных жилых блоках (блокированный дом), но это есть лишь составная часть здания и не может рассматриваться как отдельное здание.Так же, Жилищный кодекс. Статья 16.
2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Еще есть старое письмо МЭР от 19.07.2012г. №Д23и-2098. Ценность письма в том, что приведены НПА, на которые МЭР ссылается. (см п.2)

Суд не делит дом на части, а определяет правовой статус субъектов права, т.е. владельцев, на объект права (здание, помещение и т.д.). В решении суда может быть определена доля правообладателя как таковая, так и с натурным определением, т.е.: Иванов – ½ доля жилого дома, Петров – ½ доля дома, так и: Иванов – ½ состоящие из помещений (комнат)…. согласно плана; Петров – ½ состоящих из …. согласно плана. Звучание определения «часть дома», здесь не что иное как сокращение натурного определения или сокращение правового статуса на объект (для пояснения: Государственный кадастр недвижимости – ГКН), т.о. необходимо на учет ГКН ставить помещения.. И если Вы настаиваете на том, что суд может вынести решение о разделе единого здания на два здания, то на это у суда должны быть очень веские основания (заключение экспертной комиссии о возможности раздела в натуре на два отдельно стоящих здания). Как Вы правильно заметили, из своей прихоти суд решение не принимает, поэтому привлекает экспертов, а Вы хоть раз видели заключение экспертов по разделу на два и более здания, особенно ИЖД? Еще раз повторяю, не закон о кадастре предусматривает образование двух виртуальных домов, а неграмотный чиновник кадастровой палаты. Есть надежда, что эта ситуация в скором времени изменится. Из собственного опыта, в районе выделяют ЗУ под квартиры (2х- квартирники), а в нашем городе нет. Под домом может быть только один ЗУ. Считаю это положительным моментом.

Доля в праве не горит и не тонет, доля принадлежит собственнику и нельзя путать долю в праве с долей площади дома, при этом конструктивные элементы принадлежат дому, а не собственникам долей. Функциональная часть дома (площадь или объем определенного назначения) могут быть выделены "в натуре", т.е. в личное пользование (распоряжение), а владение дома в любом случае остается общим, при долевой собственности. Что бы было понятнее, попробуйте снести несущую стену в одном виртуальном (разделенном) доме. Правильно – упадет всё здание, а не Ваш "разделенный на доли объект".
А проще, то когда доля выделяется как таковая, это означает только одно: где наступил, там не все твое, а только та часть, которая определена твоей долей. Если доля определена "в натуре", то думаю, объяснения излишни.
Для понимания разницы между гражданско-правовыми отношениями и материальными объектами (имущественными отношениями), начните с ознакомления ст.2 ГК.
Если решите продолжить тему, то прошу ссылаться на НПА, а то получается, что разговариваем на разных языках. Выражения типа «А никакой закон мне не запрещает» звучит как-то не убедительно, если Вы оперируете законами (НПА), хотя бы указывайте какими, да и звучит это как "сам дурак"

 

Очень много написано, много полезной информации, но к обсуждаемому вопросу мало что относится.
Я по образованию строитель+юрист, теперь еще и КИ. Уж я то знаю, что дом на "виртуальные" в реальной жизни разделить бывает практически невозможно. Но на бумагах можно. НПА приводить не буду, Вы и сами их знаете. Если они Вам не нравятся (а у нас в РФ законодательство в некоторых вопросах еще далеко от совершенства, особенно в кадастровой), то это не значит что я не могу ими пользоваться. Закон предусматривает образование объекта недвижимости из другого? Да. Законы запрещают разделить дом на два? С учетом определенных моментов - Нет.
Вы немного не поняли вопрос, который здесь обсуждается. Речь не идет об оформлении документально выдела доли в натуре. При таком выделе общедолевая собственность не прекращается, просто, как Вы сказали, определяется "кому где гадить можно" , я у себя, а сосед у себя... В этом случае никаких кадастровых работ вообще не предусматривается. Берешь свое решение суда/соглашение, кладешь под подушку и спишь спокойно. Даже если поменяли доли при этом, то просто меняешь свидетельство и опять спишь спокойно. Объект недвижимости не меняется.
Я обсуждаю выдел доли или раздел ИЖД с прекращением общедолевой собственности.

Суд такой орган, который выносит решения в зависимости от того, чего просишь. Просишь в натуре долю закрепить. Пожалуйста. Просишь выделить долю и прекратить право общедолевой собственности. Если не противоречит законодательству, пожалуйста. В зависимости от искового заявления и будет решение суда. Что попросили, то и решил суд. А как дальше собственнику быть, как ему закрепить за своей недвижимостью, которое ему выделилось при прекращении общедолевого права, право собственности? По Вашей логике - никак. А это уже нарушение конституции.

Ну так покажите мне, чего я не исполняю? Где запрещено дом разделить на два? Где мне предписывается не делить дом на два? Где написано, что из одного здания не могут образоваться два? Где ответственность за раздел дома на два? Еще раз повторяю, что гражданину не запрещено, то ему разрешено. Для чиновников наоборот, но собственник не чиновник. Да и чиновнику не запрещено из одного здания образовать два. Что-то мне на глаза такая норма не попадалась еще. Как раз закон и кадастре и предусматривает образование объекта недвижимости из другого, причем и путем раздела, и путем выдела.

Какие? У меня что, здание в киоск превратилось? Или строительная конструкция в категорию помещения перейдет? Ничего же не меняется. Все остается на своих местах. Только было одно здание, стало два здания, на бумаге.

В общем вопрос стоит КАК выделить долю, а не МОЖНО ЛИ ее выделить (при прекращении общедолевой собственности). Как ее выделить я уже писал. Можно как новый дом, можно как жилое помещение, НО НЕ КОМНАТУ! А кадастровая не любит просто жилые помещения, им подавай или квартиру, или комнату. Вот КИ и приходится бодаться. У меня уже несколько таких техпланов прошло, и никто не соглашается на выдел жилых помещений. Только раздел дома.

PS. Когда введут норму, которая будет запрещать проводить раздел здания на несколько без соблюдения определенных требований, тогда и перестанем образовывать два объекта из одного. Я понимаю нелепость таких разделов, но по закону отказывать собственникам не имею права. Собственники затевают разделы чтобы избавится от юридических обременений, связанных с общедолевой собственностью. И попробуйте им доказать, что они не имеют на это права. Ну не позволяет закон о кадастре в здании образовать части кроме как только для обременения, не позволяет! Вот и приходится "делить".

 

Нет охоты повторяться, и тем более не пойму, если Вы имеете юридическое образование, то почему все валите в кучу?
Определение долей прерогатива гражданско-правового характера. ГКН - имущественного характера. Доли определяют права, а здания, сооружения и т.д – материальные объекты (имущество). Ст.2 ГК гласит о том, что к имущественным отношениям гражданское законодательство не применяется. А где Вы в имущественном законодательстве видели определение долей, а тем более раздел единого (неделимого)?
Так кто из нас не понимает суть вопроса?

 

Вы что-то путаете. Прочитайте повнимательней.
Что такое имущественное законодательство? Что-то я такого не изучал (наверно потому что троечник был, но все равно не помню). Доли определяются как право на объект. В и на материальные объекты, и на нематериальные тоже.

Не видел я имущественного законодательства, не учил. Вот только ИЖД является делимой вещью в большинстве случаев... Вот так. Поэтому и делим. ст. 252 ГК..... Вот когда дом реально невозможно делить (даже на бумаге) - не делим.

 

Очень интересная дискуссия! А возможно ли увидеть техплан на выдел доли из ИЖС с прекращением общедолевой собственности????
У меня та же ситуация. Дом находится в долевой собственности. Обе половины ни как между собой не сообщаются (это отражено также в техпаспорте БТИ 90-х годов). Я намеревался делать выдел помещений! Собственник истерит, мол не хочу помещения, а хочу отдельный дом! Коллеги предложили "снести" этот ОКС, а потом поставить по декларации уже ДВА жилых здания. По сути просто и понятно и точно пройдёт учёт в КП. А с точки зрения логики и основных ФЗ - пипец! ТАК ЧТО ЖЕ СДЕЛАТЬ!

 

Поздно, уже в новом исполнении все оформляется. Раньше просто два техплана делал. Сносить ОКС не надо было, надо было его разделить и все. Только теперь с этим будет напряженка. Просто соглашение о разделе + декларация думаю больше не прокатит. Декларация теперь наверное только с решением суда будет приниматься. Теперь нужны документы, предусмотренные градкодексом, т.е. ввод в эксплуатацию реконструируемого дома из одного в два после раздела.

 

А тот факт, что имеется два отдельных входа, ни как не влияет на ситуацию???? есть техпаспорт, подтверждающий фактическое раздельное пользование здания

 

Раньше техпаспорт в принципе для раздела не использовался, только декларации + соглашение о разделе или решение суда + правовые документы на дом (свидетельство и т.п.). Техпаспорт просто для удобства и упрощения работ, можно было и без него обходится. Сегодня действует новый приказ, который предусматривает использование декларации только в случаях, когда законодательством не предусмотрены проект или ввод в эксплуатацию. В принципе, образование двух объектов их одного без каких-либо работ по реконструкции объекта не получится (т.е. необходимо выполнить работы, чтобы два новых объекта были независимы друг от друга). Следовательно требуется разрешение + проект + ввод в эксплуатацию после реконструкции. Это если без суда. Если есть решение суда, думаю, что можно и по декларации, т.к. суд при принятии решения уже был должен изучить заключения экспертов по возможности раздела и необходимости проведения каких-либо работ. Получается, техпаспорт вообще не нужен. Раньше я делил ИЖС по декларации + соглашение о разделе + свидетельства на ИЖС. Теперь так не получится.
Делить дом в принципе можно, даже если в техпаспорте одно помещение. При возможности его ведь можно поделить.....

 

а каким приказом теперь регламентируется эта процедура?

 

Приказ 86 от 25.02.2014 о внесении изменений в приказ 403 от 01.09.2010

--- Сообщения объединены, 30 июн 2014, Оригинальное время сообщения: 30 июн 2014 ---

Раньше декларацию можно было в принципе использовать, если заказчик вам не предоставил другие документы. Теперь если они предусмотрены законодательством, то они обязательны. Даже если их нет у заказчика, нужно будет искать/делать.

 

Возможно я полный невежда в это деле, но о декларации об объекте недвижимости речь шла и идет 221-ФЗ и с 1 июля изменения, в этой части, в него не вносятся (действует редакция 250-ФЗ).

 

В декларацию может и не вносится, а в приказы по оформлению техпланов внесены изменения. Теперь декларация используется только тогда, когда законодательством не предусмотрены ввод в эксплуатацию или проект. А раньше в принципе можно было использовать и тогда, когда заказчик забыл вам эти документы принести......