Постановка помещений при разделе здания

Добрый день!
Помогите разобраться!
В собственности нежилое здание. Собственник хочет продать одно помещение в здании. Для того, чтобы продать данное помещение, нужно осуществить раздел здания на помещения (включая помещение для продажи).
Вопросы:
1) Правильно ли, что для того, чтобы прекратить право собственности на здание и получить право собственности на помещения, нужно ,чтобы все помещения в этом здании стояли на учете (в сумме площадь помещений должна совпадать с площадью здания).
2) нужно ли выделять места общего пользования?
Собственнику сказали ,что не зарегистрируют право на помещение, если не будет мест общего пользования. просит как то помочь в разделе.
Как вообще должно быть разделено здание, чтобы поставить на учет помещения и в последствии не было проблем с регистрацией?

 

1. Правда, а то, что в скобках-неправильно;
2. Нужно.

 

А если не выделять лестницы в места общего пользования, чем это грозит? Т.к. у меня одно помещение (то, которое хотят продать) по планировке проходит через другое помещение. Нужно накладывать сервитут. получается, на часть помещения..Также можно наложить сервитут на лестницы..

 

Тем, что нехороший дядя купит помещение, включающее в свой состав лестницы, коридоры и не будет никого пускать через них.
Сервитут необходимо индивидуализировать-сделать это можно только техническим планом, так что все равно от этого не уйдете.

А вот эту фразу я не понял)

 

А если выделять места общего пользования в отдельное помещение, то как их регистрировать? они остаются в собственности владельца здания, или надо будет оформлять их в общедолевую собственность, а при последующей продаже очередного помещения доли будут каждый раз переоформлять?

Поясняю: помещение для продажи ,которое сейчас интересует собственника, находиться на верхнем этаже. Попасть в это помещение (всего одна комната) можно только через другое помещение. Т.е. понятие изолированности и обособленности помещения соблюдается, но вот доступ исключительно с места общего пользования обеспечить никак нельзя..
Ну и нет, я так понимаю, сейчас такого положения, что вход в нежилое (!) помещение должен быть исключительно с мест общего пользования..

 

Сделать общедолевую собственность, на мой взгляд, суть самый разумный вариант. Конечно, в идеале, необходимо каждый раз переоформлять при очередной смене собственника.

Если доступ исключительно с мест общего пользования не обеспечен, то данное помещение не отвечает требованиям изолированности.
Для нежилого помещения достаточно обособленности.

 

Да, действительно не так выразилась..
Так, если достаточно обособленности, то значит совсем не обязательно ,чтобы доступ в помещения был именно с мест общего пользования? И это значит, что лестницы также могут принадлежать другому лицу?)

 

Поясните для себя понятие помещения! И все поймёте. У меня был похожий ТП, здание поделено на помещения, и были МОПы. Здание реконструировалась сильно и вширь, и вверх. Пришлось делать учёт изменений здания, помещений и постановку новых помещений. Так вот, мне пришлось расписывать, что произошло, что куда ушло, в т.ч. что некоторые комнаты ушли в МОПы после реконструкции здания и какую площадь при этом занимает каждая составляющая. И в сумме столько-то- Делалось на основании разрешения на ввод. Нужно все разъяснять для кад.палаты.

 

Вы вообще о чем?)) Меня интересует вопросы ,нужно ли выделять МОПы при разделе здания..И обязательно ли, чтобы помещения были обособленными..А то, что для кадастровой все надо разжевывать, это все знают..У вас реконструкция здания, у меня раздел...Где вы нашли сходство, не понимаю..)

 

Постановка на учет помещения разделом здания не является ни в коем случае. И отчуждать отдельное помещение в собственность нельзя в принципе (если только в многоквартирном доме) - это помещение собственник здания может только сдать в аренду, в данном случае в долговременную аренду, подлежащую регистрации. При этом о использовании мест общего пользования можно вообще не думать, по существу собственник здания арендатору помещения право на использования мест общего пользования предоставляет по умолчанию

 

Да, конечно с точки зрения кадастрового учета это не раздел здания, а постановка вновь образованных помещений. Я имею ввиду, что в собственности сейчас все здание. Для прекращения собственности на здание, и получения собственности на помещения в любом случае нужно решение собственника на раздел.
Спасибо, я уже поняла, что выделять МОП не обязательно..И чтобы помещения были изолированными ,тоже не обязательно..
Собственник меня мучает вопросами, сможет ли он продать неизолированное помещение..)) Понимаю, что это его проблемы, но клиентам иногда кажется, что их должна решать я..)

 

Проконсультировать клиента о том, как можно распорядиться недвижимостью, это как раз наша обязанность. И о том, как это должно быть сделано с точки зрения закона, и о том, как это делается на практике ;). В данном случае у вас может и получится этот юридический раздел здания и отчуждение отдельного помещения в собственность, но с точки зрения гражданского права все это не правильно. Здание - не делимая вещь, поскольку раздел здания в натуре без изменения его назначения не возможен. Юридический раздел того, что не делимо физически - бред, прямое нарушение гражданского кодекса.

 

Извините, вы о чем говорите?) Есть в собственности здание..Свидетельство на здание и все такое..Он хочет продать одно помещение в этом здании. Чтобы продать это помещение ,нужно прекратить право собственности на здание и образовать право собственности на помещения. Чтобы продать помещения, нужно, чтобы в собственности были помещения, а не здание..Если в собственности останет..ся здание, то продать смогут только долю, а это собственника не устраивает..Нужно делать раздел здания..Это с точки зрения регистрации.
С точки зрения кадастра здание конечно же останется на учете..Мы ставить на учет вновь образованные помещения в этом здании, которые в сумме и составляют все здание..Собственник прекращает право собственности на здание, получает свидетельства на помещения и спокойно продает эти помещения как ему вздумается..

Hummel,
Hummel,

 

Все то, о чем вы говорите сделать вполне реально и я сам так иногда делаю, если клиенты упертые и слушать ничего не хотят. Но это не разумно и не законно. Точнее говоря прямого противоречия процедурным законам - о кадастре и регистрации нет, а вот гражданский кодекс, на который в нашей раше плюют почти все - такие разделы - разделы не делимых вещей - прямо запрещает. В вашем случае покупатель пользоваться будет не только своим помещением, но еще и помещениями общего пользования и земельным участком под зданием. Не имея на то никаких правовых оснований. Это реально сделать и если клиент уперся - я бы сделал. Но о последствиях предупредить все равно надо.

 

Никаких последствий не будет. Здание прекрасно делится на помещения и является делимым, если конечно не состоит из одного этажа и помещения.
Ситуация распространенная, сотни зданий рапроданы по помещениям, никаких нарушений нет.
Если по вашему здание неделимое, то тогда продажа квартир тоже является незаконными действием, а помещение вообще вещь вне правового поля, и оперировать в гражданском обороте, можно только зданиями.

 

С правом индивидуальной собственности на квартиру в силу закона связано право общей долевой собственности на помещения общего пользования и земельный участок под многоквартирным домом. Ну и как вы представляете себе договор купли продажи помещения, с одновременным предоставлением покупателю помещения доли в праве собственности на помещения общего пользования и земельный участок под зданием? Это либо вообще не реально, либо сложно и не практично. А вот просто поставить на кадастровый учет отдельное помещение и предоставить его в долгосрочную аренду, действительно просто, и никаких правовых и налоговых коллизий не возникает, в том числе и на сервитут для прохода заморачиваться не надо, договором аренды и это можно предусмотреть.

 

C чего вы решили, что нежилое помещение не может быть связано аналогично?
Абсолютно также можно и продать, но как правило, в зависимости от дальнейших планов продавца возможно несколько сценариев, рассказываю несколько вариантов:
1. Помещения в здании распродаются без мест общего пользования. Собственник оставляет за собой места общего пользования, землю и т.д., и остается в здании в качестве управляющей компании, эксплуатируя и администрируя здания - распространенная практика на больших проектах. Пример комплексы Москва-Сити.
2. Помещения в здании распродаются с долями в местах общего пользования, стоимость которых уже находится в стоимости помещения, либо выступает отдельным коэффициентом. На сегодня, самая распространенная практика. Не понятно дискуссия выше, о необходимости переоформления доли. Доли определяются один раз и собственник продает часть своей доли, доля предыдущего покупателя остается неизменной.
3. Через создание паевого фонда, который формируется из здания и ЗУ, продажа в виде пая, если сделки чисто инвестиционные.

Земля в зависимости от формы права, площади по отношению к пятну застройки, количества собственников/покупателей, структуры сделки, делится по разному:
если собственность:
- продается доля в праве на ЗУ;
- раньше практиковалась передача ЗУ в отдельное юр лицо, в котором после распродажи здания, все новые собственники имели пропорциональную долю;
если аренда;
- зачастую оставляют как есть, если есть сложности с переоформлением и продается небольшая часть здания, в договоре предусматривают, что часть расходов на аренду перекладывается на нового собственника;
- либо обращение к собственнику земли об изменении/добавлении/смене лиц в договоре аренды.

Вообще, тема продажи крайне обширная, есть десятки схем продажи недвижимого имущества.

- редко все это делают одним договором, большие риски. Заключается рамочный/предварительный договор, в котором все описывается и прописывается, какие договора и на что заключаются, в какие этапы происходит оплата. Далее по отдельным договорам, в зависимости от структуры сделки, происходит купля-продажа.

И, да, в ДКП можно сразу прописать условия частного сервитута.

 

Итак в большинстве случаев участок под зданием и помещения общего пользования остаются в совместной долевой собственности. В остальных случаях единоличный собственник этих объектов предоставляет собственникам помещений либо аренду, либо сервитут, причем отказать в предоставлении этих прав он не может. В любом случае объекты совместных прав остаются и ни о каком реальном разделе речи нет.

 

Тут надо определиться, что вы хотите разделить: здание от земли, или здание на помещение, и что понимаете под реальным разделом.
Здание не является неделимой вещью в смысле статьи ГК. От раздела здания на помещение, вещь (здание) не меняет свое свойство в физическом плане и не теряет свои функции.

 

Процедура "раздела здания на помещения" законом о кадастре не предусмотрена, есть только "постановка помещения на кадастровый учет" и это не просто игра словами. Подобное образуется из подобного, физически здание можно разделить на здания, участок можно разделить на участки и помещение можно разделить на помещения. А здание на помещения физически разделить нельзя. Реальный физический раздел здания возможен только в результате реконструкции, когда демонтируются общие конструктивные элементы.

Раздел - это получение отдельных объектов права, которыми можно владеть, пользоваться и распоряжаться независимо друг от друга.