Утверждение результатов кадастровой стоимости ЗУ

Вопрос такой:
Если вновь образованный ЗУ (декабрь 2024 г.) имеет установленную гос. кадастровую стоимость 542 323,08 руб. на публичке и в выписке из Росреестра тоже, то это означает что его стоимость также автоматически утверждена, или "это другое"?
Прокуратура на обращение заявителя ответила мягко говоря чушью...
Даже если логически рассудить, как может вновь образованный в 2024 году ЗУ, попасть в Приказ МУГИСО от 21.11.2022 г. № 5500 https://www.pravo.gov66.ru/36837
Этот приказ базовый и постоянно дополняется новыми сведениями о ЗУ на территории Свердловской области.
Прока не вникла, не захотела, малограмотная, заинтересованности нет, что?
Почему мы должны это раскапывать, а им за работу зарплату платят так то!

В ГБУ СО "Центр государственной кадастровой оценки Свердловской области" https://cgko66.ru/ на горячей линии специалист также подтвердила мои мысли и рассмеялась на бред прокуратуры, ответив что утверждение происходит одномоментно с установлением государственной кадастровой стоимости ЗУ и предложила направить им в центр письмо с просьбой разъяснения этого вопроса.

Я думаю далее нужно будет выходить в суд с требованием к ОМСУ установить начальную цену аукциона в % от кадастровой стоимости. Для ВРИ "Склад" - 6,14%, что в абсолютном выражении около 33 000 руб. в год, а не 115 500 руб. в год в рыночной оценке.
Как думаете, есть разница?

Прикладываю скан ответа из прокуратуры. Ваши мнения, суждения, отзывы, господа-с!

 

есть процедура обжалования кадастровой стоимости, вот с нее и начинайте

 

Зачем обжаловать? Нас устраивает гос. кадастровая стоимость сама по себе, как таковая, к ней вопросов нет.
Нас не устраивало то, что ОМСУ все участки на торги и старые и вновь образованные, выставляет по начальной рыночной цене через оценщика который сильно завышает цены от реальных, что называется "от фонаря" берет.
Однако если участок "свежий", вновь образованный (менее 5 лет до начала проведения аукциона), то он обязан выставляться в % от кадастровой стоимости, это прямо указано в п.14 ст. 39.11 ЗК РФ:

А постановление администрации не предусматривало второго варианта, тем самым не соответствовало ЗК РФ.

Вторая часть ответа прокуратуры нас устроила (не стал выкладывать), там в ОМСУ прокурором внесен протест, чтобы привели постановление администрации "Об установлении начальной цены аукционов" в соответствие с ч. 14. ст. 39.11 ЗК РФ.
Ждем когда появится новое исправленное постановление администрации, потом снова подадим заявление на проведение торгов по интересующему нас участку именно в проценте от кадастровой стоимости. При этом процент должен ещё и дифференцироваться в зависимости от ВРИ участка и ОМСУ обязано разработать таблицу ВРИ. Кстати есть областное постановление (для участков без торгов) и там уже есть вся таблица по муниципальным округам и ВРИ в них.
Интересующий нас ЗУ с ВРИ "Склад" код 6.9 - 6,14%.
Годовая арендная плата в % от кадастровой составила бы 33 000 р., а по рыночной оценке 115 500 р.
Есть разница?

Вопрос то наш был о том, что прокуратура считает что гос. кадастровая стоимость участка не утверждена и типа нас "...законно завернули на рыночную цену торгов".
Я же считаю что утверждена и ГБУ СО "Центр государственной кадастровой оценки Свердловской области" тоже так считает. Нам нужно официальное подтверждение того, что именно утверждена! А то ОМСУ снова отмазки начнет лепить, что "...раз не утверждена то идете по рыночной через оценщика".

 

читаю п.14 ст.39.11 ЗК РФ:

Выделенное подчеркиванием ни на какие мысли не наталкивает?

 

Всё правильно, вот только выбор уполномоченного органа не свободный, он поставлен в зависимость от условий сроков утверждения (установления) гос. кадастровой стоимости участка.

Выделенное жирным ни на какие мысли не наталкивает?
Уполномоченный орган может выбирать только один из двух взаимоисключающих вариантов, соответствующих условиям данной нормы:
"если более 5 лет" - первый вариант
"если менее 5 лет" - второй вариант.

Иными словами уполномоченный орган НЕ имеет права выбирать рыночную оценку, если участок свежий, вновь образованный и с утвержденной кад. стоимостью менее чем за 5 лет до даты проведения аукциона. А иначе возникает неопределенная ситуация, дискриминационная коллизия, злоупотребление и коррупционная составляющая.
Кому то этот участок на аукционе по начальной цене за 33000 р. (6,14% от кадастровой) будет организован, а кому то за рыночную оценку в 115500 р. за этот же самый участок. А если участников торгов нет, то заявитель мог бы забрать его за минималку, но его незаконно "прогибают" на максималку (наверное не "свой человек", не из "их круга"). Торги не состоялись аж три раза, а заявителя не устраивает начальная цена торгов. Он сказал "за 33000 заберу, а за 115500 нет"!
Это чушь и мы с этим не согласны...
И вообще зачем тогда нужна эта привязка к срокам ">5 лет, <5 лет" в п.14 ст. 39.11 ЗК РФ? Делали бы всем по рыночной.

Пробежался спецом по регионам РФ, посмотрел практику, всё так как и должно быть, если участок свежий то применяется только % от кадастровой, а вот если кадастровая стоимость участка вообще не определена (он со времен царя Гороха) или она установлена, но ранее чем за 5 лет до даты проведения аукциона, то применяется рыночная оценка.

Вот ответ прокуратуры по второму вопросу, он нас вполне устроил. Ждем новое постановление администрации со вторым вариантом установления начальной стоимости аукциона и подаем заявление вновь на инициирование торгов. Наш участок свежий, года ещё не прошло с 26.12.2024 г.
Откажут - будем подавать иск "обязать ОМСУ установить начальную цену предмета аукциона в % от гос. кадастровой стоимости земельного участка".

 

я вообще не уловил: не менее 1,5 процента вам лучше рыночной. А чем?

обязательно к исполнению?
ВРИ ОМСУ может поменять? Прям перед торгами и подогнать под нужную сумму или ПЗЗ не позволят?

 

Смотрите, при втором варианте определения начальной цены торгов можно установить не менее 1,5% от кадастровой стоимости, выше можно, НО... процент берется "не с потолка", а дифференцированно, в зависимости от ВРИ участка и никак иначе!
ВРИ нашего участка "Склад" код 6.9, для него по таблице разработанной правительством области, для нашего муниципалитета, равен 6,14%. Конечно это дешевле почти в 4 раза чем рыночная оценка. Считайте сами, рыночную установили в 115500 руб. в год, а если брать 6,14% от кадастровой (542323,08 руб.) то выходит 33298 руб. в год. Вот и посчитайте сколько за 5 лет аренды выплатит арендатор при этих суммах.
Кстати наш местный оценщик, изучив данный участок, сказал что если сделаете у меня отчет об оценке то стоимость его будет отражена как 30000 руб. +/-20%.
Откуда у ОМСУ такие цены непонятно... Соседний участок (35 метров от нашего) в 11 раз больше по площади, чем наш ушел с торгов всего за 29000 руб. в год, а у него и УПКС выше в 3 раза почти!
Правда это был 2019 год, но все же в 44 раза разбег быть не может, площадь нашего участка в 11 раз меньше (1400 кв.м. супротив 15000 кв.м.), а цена почти в 4 раза больше (115500 руб. супротив 29000 руб.)!
"Где логика, Зин"? (с)
Тогда исходя их данных пропорций наш ЗУ должен стоить около 2700 руб. в год на что мы и рассчитывали отталкиваясь от этих расчетов.
...Ну да ладно, заявителя бы устроила цена и в 33298 руб. в год, но... ОМСУ уперлось как баран, ответили, что "до февраля повыставляем на торги, а потом снимем с торгов".

Считаю что да, обязательное к исполнению, на то и ВРИ и плата разная в зависимости от его установления и территориального расположения муниципального образования. Это и расчет налоговых платежей и всех остальных сумм, так или иначе связанных с ВРИ. Иначе бы всех "под одну гребенку чесали".

Нет. не может. ВРИ участка определяется самим заявителем для его хозяйственного использования. Притом что он расширяет существующий ЗУ со зданием на нём (также ВРИ "Склад") находящийся у него на праве собственности. Новый ЗУ со смежной границей по периметру.
Более того ПЗЗ не позволят, там "Зона производственных объектов".

 

За неисполнение законных требований прокурора (протест) в 10 дневный срок существует адм. ответственность по ст. 17.7 КоАП РФ.
Думаю что 10 дней уже прошло с середины-конца октября (ответ прокуратуры датирован 25.10.2025 г.). А новое откорректированное постановление администрации пока не выложено на сайте ОМСУ.
Каким образом шевелить всё это дело? Может заявление в прокуратуру подать о привлечении должностных лиц к адм. ответственности?

 

На основании протеста прокурора ОМСУ отменило свое текущее не соответствующее ЗК РФ постановление «Об определении начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков и суммы задатка для участия в аукционе по продаже земельного участка, в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков, расположенных на территории ХХХ муниципального округа».

Ждем появления нового откорректированного постановления ОМСУ. Интересно в какой срок ОМСУ обязано издать новое постановление «Об определении начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков и суммы задатка для участия в аукционе по продаже земельного участка, в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков, расположенных на территории ХХХ муниципального округа»?

 

Что то все молчат. Форум живой?

 

Напишите - Кос или юристам здесь не место.

 

Не соображу, кому и в каком контексте написать?

 

Кто мне скажет, вот почему рыночная оценка участка интересанта превышает более чем в два раза, как если бы ЗУ оценивали как положено, в проценте от кадастровой стоимости? Я изучил десятки постановлений администраций муниципалитетов по РФ. В них расчет платы по второму варианту выходит не более 10% от кадастровой стоимости, а в среднем 4-6% в зависимости от ВРИ участка.
Таким образом, в случае интересанта, начальная цена торгов не превысила бы 54 т. р., а в среднем была бы 20-30 т. р. и он как единственный участник торгов забрал бы его именно по такой цене, но... оценочная стоимость у них вышла 115 т. р. и не желает снижаться!
Я конечно понимаю, борьба за наполнение бюджета, коррупционная составляющая и всё такое прочее, но... интересант тоже не нувориш и не обязан финансировать мун. бюджет за свой счет. Все считают свои деньги, а за 5 лет аренды выйдет существенная экономия... или необоснованная переплата?

 

Как ни зайду - тишинаааа.... Здесь есть кто живой или уже "всё"?

 

у вас монолог с риторическими вопросами...

 

Что мешает вовлечься в конструктивный диалог и высказать свою точку зрения для решения вопросов?

 

Гос/мун. служащие "жонглируют" разными стоимостями в зависимости от выгоды для себя бюджета. В нашей "рыночной" экономике есть несколько понятий стоимости недвижимости : рыночная, кадастровая и "для суда". Например, у нас при торгах за арендную плату муниципалитет применяет кадастровую стоимость, а при продаже муниципальной земли в собственность - рыночную, при условии, если та не ниже кадастровой)). И, вообще, дайте задание совершенно разным оценщикам оценить один и тот же объект - результат может сильно удивить. Потому что коммерческая оценка - сплошное творчество и повлиять на неё заинтересованному лицу путём "дополнительных вливаний" - "как два пальца об асфальт". Поэтому:

--- Сообщения объединены, 12 дек 2025, Оригинальное время сообщения: 12 дек 2025 ---

Это, всего лишь, цена "входного билета". Ну что-то типа "фейс-контроля" или "VIP-фильтра" в ночной клуб))

 

Буквально сегодня выставили недалеко от нас свежие участки, в 3 раза больше по площади а рыночная цена непропорциональна нашей; 4200 кв.м. за 197 т.р. Наш же участок в 3 раза меньше, всего 1404 кв.м. но за 115500 руб. Если отталкиваться от какой нить аналогии и сравнительной методики, то наш участок должен стоить 65 т.р., ну... или их должен стоить 350 т.р.
Будем биться все же за % от кадастровой, там цена может быть от 30 до 50 т.р.
Не пойдут на уступки выйдем в суд.

Не, не будем давать, это стоит денег, а разбрасываться ими просто так ради праздного любопытства, без конечного результата не имеет смысла. У нас есть местный оценщик и он прогнозирует стоимость которая нас устроит (~30 т.р.), она адекватна и отражает истинную ценность данного участка с учтом его качественных характеристик и инвестиционной привлекательности.

 

Да это не совет для эксперимента, а проверенная реальность:)). "Удивить" - значит 2 разных независимых друг от друга оценщика могут дать два существенно разных результата оценки на один и тот же объект в одно и то же время.

 

Не.... нам надо нормальную цену и экономически целесообразную нашему бюджету.