Кадастровый учет достроенного недостроя ИЖС

"Очень интересно. Жесть! Читать до конца!"

Вводная: в 2013 году приобретен недострой ИЖС (90% готовности) - объект и земля были на правах и соответственно на кадастровом учете.
В настоящее время (конец 2013 года) объект достроен, в сентябре 2017 изготовили техплан, приложили декларацию, сдали на учет и регистрацию.
Сегодня получили приостановку. В ходе проведения правовой экспертизы выявлено:
1. Не указано что сведения внесены на основании проектной документации (вместо этого приложена декларация)
2. С заявлением представлен технический план для постоановки на ГКУ ИЖД состоящего из 4 этажей подготовленный на основании декларации (указали количество этажей:4 в том числе подземных:1), далее идет ссылка на ст.48 ГрК РФ что подготовка проектной документации не требуется при строительстве объектов ИЖС (отдельно стоящих домов с количеством этажей не более чем ТРИ)
3 Согласно ст.55 ГрК РФ должно быть разрешение на ввод в эксплуатацию с выдержками о том что данный документ кроме всего прочего должен быть логическим продолжением разрешения на строительство и что без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию кадастровый учет нашего ИЖС невозможен. И что Декларация не является документом в нашем случае, а лишь неплохая альтернатива туалетной бумаге.

Давайте Господа и Дамы пока остановимся на этих пунктах (был еще бред про терзоны ИТ и Ж4 которые в части этого участка мы с легкостью отменили через суд - но это наверное в другой теме)

Имею мнение: Мадам регистратор взяла за отправную точку и зацепилась за 4 этажа нашего ИЖС, хотя в Техплане указано: цоколь, два этажа и мансарда (при этом цоколь четко указан как подземный этаж). И соответственно далее пошло по цепочке - где проект и разрешение на ввод в эксплуатацию (если у вас ИЖС 4 этажа а не 3)

Поэтому видимо проигнорирован тот момент, что на основании ст.8 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса:
"4. До 1 марта 2018 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта."

У кого то были подобные варианты?
Какие есть мнения?
в апелляционную комиссию и если не "ага" то в суд?
или не затягивая изготовить новый тех план в котором указать 3 этажа, но куда тогда "девать" цоколь? делать его подвалом?)))
или все-таки есть третий вариант - мы не правы а прав регистратор?))

 

при подсчете этажей для ИЖС применяется не термин "этажность"-количество надземных этажей, а применяется термин "число этажей"-общее число этажей здания, т.е. если построено здание, состоящее из 3 уровней подвала и 1 надземного этажа, то это уже не объект ИЖС. см.п.3ст.48 ГрК РФ.
p.s. А какое число этажей было указано в разрешении на строительство?

 

Ильшат, я же написал - читайте внимательно - общее количество этажей в тех плане 4 из них подземный 1
Разрешение на строительство не выдавалось и проектной документации нет (начало строительства 2008 год) + еще внимательнее прочитайте уже "зарегистрирован объект незавершенного строительства" .

Исходя из положений части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, в отношении которых осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте.
Термин «количество этажей» закреплен в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может заменяться термином «этажность».
А под этажностью следует понимать количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м.
Таким образом, под количеством этажей следует понимать количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.

как все-таки права регистратор или нет, требуя проектную документацию и разрешение на ввод в эксплуатацию?

 

Права. Вы же сами себе уже ответили, ваш дом не является ИЖС, так как не соответствует ему по количеству этажей, то что ОНС был зарегистрирован, это ничего не значит, а так же, "дачная амнистия" не отменяла обязанность по получению РНС, а отменяла только процедуру ввода в эксплуатацию. Думаю, что нужно обращаться суд за признанием права собственности, а потом уже ставить на учёт.

 

То что он был зарегистрирован, это значит то что на момент начала строительства (2008 год) разрешения на строительство не требовалось, в ПЗЗ (которые были приняты после) зондирования и градрегламентов про три этажа ИЖС не было. Понятия этажность и количество этажей были тождественны.

 

Не парьте людям мозг. Вы не правы.

 

разрешение на строительство для незавершенных объектов являлось и является основанием для возникновения права. так что я сомневаюсь, что право зарегистрировано только на основании права на землю. посмотрите документ-основание возникновения права, если право на незавершенку регистрировали Вы, либо договор купли(дарения и тп), если незавершенка перешла к Вам в порядке перехода права.
Этажность и количество этажей никогда не были тождественны. Я помню приостановки регпалаты по числу этажей, когда еще был технический учет, т.е. учетным органом была не кадастровая палата, а БТИ.

 

начнем с того что до 01.01.2017 разрешение на строительство ИЖС не требовалось (равно как и проект)
Датой начала строительства является февраль 2008 года (ПЗЗ тоже на этот момент не было в городе) участок поставлен на учет вообще в 1996 году с назначением ИЖС. Какое разрешение на строительство? его никогда не было и нет и не будет уже. проблема в том что регистратор по шаблону формально подходит и говорит что через суд с удовольствием зарегистрируем, потому что как она говорит, она не вправе трактовать закон и не хочет нести ответственность, хотя на словах, "в коридоре росреестра", все понимает.
вероятно придется обжаловать через суд приостановку регистрации в части регистрации прав.
у кого есть опыт выхода из подобных ситуаций?

 

Ну прислушайтесь наконец к грамотным специалистам. И если Вы спорите, то хотя бы, прежде чем написать, проверяйте информацию. Посмотрите Град.кодекс в первой редакции, это 2004г, там уже была ч.9 ст.51. Скажу больше, и в более ранних документах было требование в получении разрешения на строительство. А раньше, скажем так где-то до 1985г, порядка было гораздо больше и люди в обязательном порядке брали разрешения на строительство, реконструкцию домовладений (сейчас это есть ИЖС). А с этажностью и количеством этажей неоднозначность уже была, когда ввели понятие ИЖС.
Вот дельный совет:

 

здесь больше уже спор начинается выходящий за рамки темы форума - предстоит суд. в суде мы имеем: зарегистрированный недострой, который построен без разрешения на строительство поскольку оно не требовалось для ИЖС, участок в собственности и приостановку + горячее желание зарегистрировать завершение строительство объекта который на правах и в координатах ранее зарегистрирован. Апелляционную комиссию кадастровому инженеру проходить бессмысленно - в суд сразу заявится собственник

по результатам обязательно отпишусь в теме.

 

Вам уже несколько раз тут написали, что согласно ГК РФ, введенного в 2004 году, РНС для ИЖС требовалось. Ссылку на НПА не дадите, где обратное написано?
У вас скорее всего в решении суда, о признании права, так и будет написано, что постройка самовольная, т.е. построена без получения РНС.