Правильный расчёт площади нежилого помещения..

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, дамы и господа — кто как считает площади?
Ведь согласно п.10 Требований об определению площадей....№90 от 01.03.2016г.
«Площадь нежилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1 — 1,3 метра от пола.»
Но в данном случае следующая ситуация — были 2 жилых квартиры в многоквартирнике на 1-м этаже. Их перепланировали и объединили и назначение присвоили как «нежилое» помещение №1 (для магазина).
Вопрос в следующем — считать ли мне следующие помещения: 1-13 и 1-14?
В БТИ им написали, что 1-13 и 1-14 — это балконы(в экспликации техпаспорта БТИ) и после решение МВК(межведомственная комиссия о перепланировках) вписали им неверные площади нового помещения(после объединения 2х исходных квартир) — с учётом балконов(по коэффициентам). По факту 1-13 — это балкон, площадью 3,1 кв.м(а в техпаспорте БТИ и решении МВК — 0,9 кв.м.). А помещение 1-14 — это незастеклённая терраса(с улицы открытая площадка со ступеньками с улицы для прохода в основную часть здания (пом. 1-10)) площадью 20,6 кв.м.(а по БТИ/МВК — 6,2 кв.м.). Я думаю считать в общую площадь нежилого помещения(т.к был перевод из жилого в нежилое) только балкон 1-13. Тогда общая площадь будет не 183,9 кв.м.(как в решении МВК и БТИ ранее), а будет верной — 179,9 кв.м.
"....измеряемым между поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1 — 1,3 метра от пола" — но в помещении(террасе) 1-14 — нет стен(с одной стороны стена дома, а с другой ограждение на улице(пристроенное) и оно полностью открыто и используется только для прохода с улицы в основную часть дома). Как это верно расписать в заключении КИ? ведь не хочется людей опять гнать в администрацию и собирать коммиссию МВК с учетом новой(верной) площади нежилого помещения...
Есть и 2 фото этой террасы с улицы

 

Терраса на фото наверное может за крыльцо сойти

 

А как это крыльцо, если оно по площади(пом. 1-10) - 20,6 кв.м....это ж целая открытая терраса!)

 

Вот здесь есть мнение по Вашему вопросу

--- Сообщения объединены, Apr 1, 2017, Оригинальное время сообщения: Apr 1, 2017 ---

По-моему нет четкого ограничения крыльца по размерам, было слово "небольшое" но это понятие растяжимое. Хотя по сути соглашусь, 20 метров конечно я бы тоже террасой посчитала

 

первое фото это бывший "балкон" как я понимаю?
балкон у вас после проведения перепланировки превратился в крыльцо/террасу по сути
Гнать придется. Если МВК приняло актом площади, которые не соответствуют факту, то заказчику надо заказать "переобмер" в бти или в организации, которая имеет право проводить работы по технической инвентаризации (ну в отношении нежилого помещения в МКД лучше в БТИ) и тогда у него на руках будет документ, подтверждающий и наличие террасы или преобразование балкона в крыльцо.
Плюс - проектом предусмотрены изменения? Может в проекте треш) тогда надо вносить изменения в проект и получать новый акт. В общем МВК принимает то что в документах. Раз в его акте площадь не так, значит в каком то исходном документе (проекте скорее всего) неверно указана площадь после перепланировки.
Объяснить то можно конечно, но если у вас акт, проект с одними площадями, а вы намерили и посчитали другие площади - это НЕ обоснование. даже при наличии ссылок на инструкцию) другой кадастрик ссылаясь на ту же инструкцию насчитать может по другому...
Увы придется гнать заказчика по инстанциям либо ставит на учет по данным МВК) Можно обосновать расхождение площади только - отделочные работы, включение проема более 2х метров (37 инструкция которую не отменяли) но обосновать балкон и террасу можно только при наличии подтверждений в документах на основании которых готовим ТП.

Мое мнение-помещение 1_11 и 1_12 лоджии, 1-13 балкон, 1-14 терраса. Площадь считается в соответствии с понижающим коэффициентом - 0,3, 0,5 и 1.

 

Понижающих коэффициентов в приказе 90 нет

 

37 инструкцию никто не отменял) или я снова что то поменяли?:)))

--- Сообщения объединены, Apr 2, 2017, Оригинальное время сообщения: Apr 2, 2017 ---

Очень хочется посмотреть в глаза тем, кто разрабатывает Приказы) видимо изначально с тем прицелом чтоб потом их менять, писать информационные письма, собирать платные собрания для кад.инженеров... в общем зарабатывать денюжку)
Да и еще помните старинный диалог в исполнении Карцева и Ильчинко, вроде Звонок называется.. типа:"А что случилось? - Вам изменили номер...Вам поменяли адрес!- всему дому поменяли - Нет, только вам)- Вам поменяли фамилию в связи с вводом новой станции.. и пр) Оооочень напоминает ситуацию с 218 фз))

 

Не отменяли, только мы ей не должны пользоваться при кадастровых работах

 

В каком приказе это написано?:)

--- Сообщения объединены, Apr 2, 2017, Оригинальное время сообщения: Apr 2, 2017 ---

Ну тогда обоснование расхождения площадей стоит писать так : в связи с тем что существующая 37 инструкция не является обязательным документом для проведения кадастровых работ - площадь нежилого помещения составит (без учета понижающего коэффициента, предусмотренного 37 инструкцией).. км.м.)

 

Главное их невезение - это то, что они с самого начала(когда квартиры были жилыми) посчитали их площади через коэффициенты и после перепланировки и перевода в нежилое помещение перегнали все эти "гадкие" коэффициенты...

--- Сообщения объединены, Apr 2, 2017, Оригинальное время сообщения: Apr 2, 2017 ---

И изначально по всем документам помещения 1-11 и 1-12 - это просто помещение(а не балкон или лоджия). Во всех техпаспортах только 1-13 и 1-14 - это балконы...Я всё же склоняюсь не считать их в общую площадь

--- Сообщения объединены, Apr 2, 2017 ---

Ведь в №90 написано, строго только для жилых - "за исключением: балконов, лоджий, террас, веранд и тп...", а у нас нежилое, и как мне пояснили мои коллеги на толкучке в нашем кадастре - я имею право определять сам нужную площадь нежилого помещения(с учётом или без учёта балконов, лоджий, террас...)

--- Сообщения объединены, Apr 2, 2017 ---

В общем я считаю, что заново надо провести обмеры и выпустить техпаспорт, на основании которого будут принимать постановление МВК с нужной площадью...

 

Не тех паспорт а акт МВК на основании переобмера всетаки. Техпаспорт основание только при отсутствии иных документов

 

Верно, в общем нужно переиначить МВК...

 

Определитесь, что именно Вы делаете, какие работы проводите. Если кадастровые, то только приказ 90, если техучет, инструкции для тех учета. Для кадастрового учета есть два критерия, это указать площадь объекта и определить площадь в соответствии с приказом 90, т.к. иных НПА для определения площадей для цели кадастрового учета не существует. Назначения помещений берите из документов-оснований и применяйте правила приказа 90. Единственное, что можно пожелать, так это прежде чем проводить КУ, согласовать все с заказчиком.

 

Подскажите пожалуйста, кто знает. Как(методика), и на основании какого документа подсчитывалась площадь нежилого здания до 2011 г?

 

это к БТИшникам. кадастровый учет по ТП начался с 2012. до этого ставили на учет на остовании Тех паспорта

 

Добрый день. Подскажите- включать ли в площадь нежилого помещения (апартаменты) площадь лоджии? четкого ответа в 90 приказе не нашел, могу только по аналогии с жилыми - не включать.

 

Насколько помню, в нежилое все включается. Даже производственные антресоли

 

В приказе 90 очень мало написано про нежилые помещения. Вот например я не пойму, нужно ли включать лестничные марши и площадки в площадь нежилого помещения или нет?

 

если они в составе помещения то конечно нужно.

 

если не написано значит включается все что не написано.