Раздел земельного участка под двухквартирным домом

Можно ли разделить участок под МКД? Есть двухквартирный дом, учтенный, назначение: многоквартирный дом, в нем две учтенных квартиры, права на квартиры зарегистрированы. Участок под зданием единый, с видом разрешенного использования "для объектов жилой застройки", в собственности. Собственник квартир и ЗУ - застройщик, который хочет продать квартиры, и озадачился разделом участка. В ПЗЗ на данный момент из подходящих, в числе основных ВРИ в данной зоне - Для индивидуального жилищного строительства, для ведения ЛПХ, Блокированная жилая застройка; в условно разрешенных - малоэтажная многоквартирная жилая застройка, обслуживание жилой застройки.
Собственнику разъяснено, что под МКД раздел невозможен по ЖК РФ, но тем не менее он просит подготовить МП на раздел. Чем это чревато если учет не пройдет и в будущем если учет всё таки волшебным образом пройдет?

 

назначение: Блок 1 жилого дома блокированной застройки
Блок 2 жилого дома блокированной застройки
в ОМС о признании дома блокированным с реконструкцией или без нее. Техплан

Блокированная жилая застройка, мин-мах для образования путем раздела. Межевой план.

Spoiler

В случае если в отношении здания в силу его архитектурно- конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможным. В силу положений Закона о регистрации при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости такого же вида, каким был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости. Исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Также обращаем особое внимание, что, решая вопрос о разделе здания, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.
Не редки случаи, когда жилой дом фактически разделен на части, в каждой из которой проживает отдельная семья и под каждой такой частью, как правило, образован самостоятельный земельный участок или же земельный участок под домом находится в общей долевой собственности.
В области градостроительной деятельности выделяются такие виды объектов капитального строительства, как: объекты индивидуального жилищного строительства, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома.
Если в доме при его разделе не образуется мест общего пользования, то дом можно рассматривать как дом блокированной застройки. В соответствии с частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) под жилым домом блокированной застройки понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Таким образом, часть жилого дома, в том числе в целях государственного кадастрового учета объектов недвижимости, может представлять собой помещение либо совокупность помещений, составляющих, в том числе блок в жилом доме блокированной застройки, каждое из которых может рассматриваться как жилой дом. В отношении жилых домов блокированной застройки согласование органами власти строительства (реконструкции) осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьями 48, 49, 51, 55 ГрК РФ (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию).
Если в доме при его разделе образуются места общего пользования, не являющиеся частью какой-либо квартиры (те же коридоры), то жилой дом в этом случае подпадает под признаки многоквартирного жилого дома с присвоением каждой части дома статуса отдельной квартиры с отдельным номером. Соответственно, и сам дом меняет статус с индивидуального жилого на многоквартирный, а собственник каждой части дома приобретает все права собственника отдельной квартиры, в том числе и права на общее имущество дома в объеме, установленном главой 6 ЖК РФ. Если здание может быть отнесено к многоквартирному дому (то есть не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому дому, в том числе жилому дому блокированной застройки), необходимо решать вопрос о приведении в соответствие назначение здания, а также при необходимости вида разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено. В кадастре в отношении жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, будут содержаться сведения о виде жилого помещения – квартира или комната.
Часто в качестве документа-основания для проведения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав представляются судебные акты, в которых принимаются решения о прекращении права общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, о признании права собственности и о постановке на кадастровый учет частей жилого дома (помещения), образованных в результате выдела в натуре долей в праве общей собственности на индивидуальный жилой дом; о выделе доли в натуре в жилом доме одному и (или) всем сособственникам, которая соответствует квартире, без признания жилого дома многоквартирным. По поданным заявлениям на основании перечисленных судебных актов принимаются решения о приостановлении, по ряду причин (не обратились все собственники объекта, обратились с заявлением о кадастровом учете части жилого помещения и пр.), в связи с чем, у регистратора возникает необходимость в направлении запроса о порядке исполнения решения суда. ​

​

 

далеко не всегда двухквартирные дома являются домами блокированной застройки, гораздо чаще они на одном фундаменте, с общим чердаком и подпольем, т.е. действительно МКД.

 

@Elegans, решение принимают они, я же не утверждала, что данный дом блокированная застройка, я его никогда не видела, и еще раз, решение в таких случаях принимает местная власть, и если из оффтопа не ясно, то ... даже не знаю..
Чтобы разделить зу, придется идти этим путем или судебным, если не может стать блоком, то раздел невозможен

 

Мне-то это ясно и без оффтопа, просто автору вопроса эта информация могла быть полезной, чтобы не пойти по ложному пути.

 

Я всегда исхожу из того, что авторы, которые задают вопросы, не идиоты - и принимают решение самостоятельно.

 

Добрый день!
Прошу вашей помощи.
У заказчика в городе имеется земельный участок, зона ОД-2, ври "под многоквартирный жилой дом", право - единоличная собственность. На участке стоит многоквартирный жилой дом на 4 квартиры.
Но, помимо этого многоквартирного дома, он построил на участке еще и отдельно стоящий жилой дом и желает его оформить. Что делать с разрешенкой и возможно ли это вообще?

 

а в СРО как же?