Участок в СНТ

Такая ситуация: участок в снт с кадастровым номером в собственности с 1998 года у Иванова И.И. По свидетельству площадь 550 кв.м. фактическая площадь - 956 кв.м. делали межевание, получили отказ с такой формулировкой: "площадь данного земельного участка должна составлять 550 кв.м., а по материалам межевания в нарушение ч.9 ст.38 Закона площадь земельного участка составляет 956 кв.м. Согласно ст.11.4 Земельного кодекса "Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому.....осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом."
Еще в отказе был такой пункт:"противоречие в названии садового товарищества, в текстовой части снт "ХХХХХХ", в нотариально удостоверенной копии свид. о гос. рег. права, представленной в приложении "ХХХ".
Ссылаясь на эти пункты отказа, контора, которая делала межевание, преостанавливает работы "по независящим от них причинам".
Вопрос: 1. Если собственник - Иванов, нужно ли вообще прикладывать какое-то свидетельство о гос. регистрации права снт"ХХХ"?
2. так как у участка есть кад. номер, можно ли сдавать межевой план по уточнению границ, и таким образом не зависить от генплана снт (которого у них нет)
Кстати все акты согласования подписаны администрацией

 

Вы правильно задали вопрос в описании темы. Точнее его можно сформулировать так: "Допустимо ли при уточнении местоположения границ и площади земельного участка применять положения нормативных документов, регулирующие образование земельных участков путем раздела?" Мой ответ вполне очевиден - нет.
На вопросы из текста сообщения:
1. п. 6 ч. 1 ст. 22 закона о кадастре гласит, что для проведения кадастрового учета к заявлению прикладывается, в частности,

Если в кадастре сведений о правах на ЗУ нет, приложить документ необходимо. При этом в межевом плане все сведения (в т. ч. адрес) необходимо указывать в соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке. Если название СНТ фигурирует в адресе ЗУ и имеется разночтение между свидетельством и кадастровой выпиской в части указания адреса, необходимо выяснить причины появления в кадастре таких сведений. Запросите копии документов, на основании которых в ГКН были внесены первичные сведения о вашем ЗУ, дальше действуете по ситуации.
2. Уточнение границ - не допустимый даже, а единственно возможный вид работ в вашей ситуации. Раздел требовался бы, если бы у вас не было документов на земельный участок.

А вот тут не уверен. Если при оформлении прав на земельный участок в 1998 г. оформлялись какие-либо графические документы как приложение к правоустанавливающим (план участка, выкопировка с генплана и пр.), то положение границ должно быть установлено в соответствии с этим документом. Подробнее - см. ч. 9 ст. 39 закона о кадастре.

 

Никакие графические приложения не давались при регистрации собственности. У СНТ и сейчас нет генплана, есть только проет границ, согласованный КУМИ, который делелася как раз во время межевания.
А еще подскажите: можно ли учеоичит площадь, сославшись на дачную амнистию?

 

Полагаю, под таинственной аббревиатурой, стоящей перед словом "площадь", вы подразумевали "увеличить" или "уточнить". Ссылаться на "дачную амнистию" (терпеть не могу этот термин) нет необходимости. Достаточно сослаться на п. 1 ч. 5 ст. 27 закона о кадастре:

Предельные размеры ЗУ для садоводства устанавливаются законами субъектов РФ; например, в Московской области минимальный размер ЗУ, предоставляемого гражданину в собственность под садоводство, составляет 600 кв. м. У вас разница составляет 956-550=404 кв. м; если в вашем субъекте минимальный размер больше, оснований для отказа из-за несоответствия площади документу нет.

 

Да, но ведь участок уже в собственности.
Только 10% ::attention::

 

2 Jacob
Понял вашу мысль. Но связь между видом права на уточняемый участок и условием применения положений закона о предельных размерах (предоставление ЗУ в собственность гражданину) неочевидна. Тем более что предельные размеры в указанном случае применяются как вспомогательная величина.
Да и известная мне правоприменительная практика говорит о том, что при применении п. 1 ч. 5 ст. 27 закона о кадастре сведения о предельных размерах применяются без оглядки на приведенные вами соображения.

 

Ну не знаю кто как, а моя позиция всегда такой была, и более того - она совпадает с позицией МЭР! (см. письмо от 1 ноября 2010 г. N Д23-4459)

 

Я так понимаю, данное письмо отражает точку зрения, если градостроительный регламент в отношении ЗУ не установлен? В ст. 36 Градостроительного кодекса я не заметил участков для ведения садоводства, то есть выходит, если в отношении участка в СНТ нет градостроительного регламента, то согласно данному письму он все таки может быть больше на минимальный размер ЗУ, предоставляемого гражданину под садоводство? Или я что то не так понимаю?

 

2 Jacob
Вынужден согласиться с вами.

 

По вопросу применения норм ч. 5 ст. 27 закона о кадастре, также можете почитать разъяснительные письма МЭР РФ № Д23-626 от 07 июня 2010 года "О государственной регистрации прав на земельные участки"и № 14-4670-ГЕ от 15 июня 2010 года «О рассмотрении обращения по вопросу, связанному с отказами в государственной регистрации прав на земельные участки».

Управление Росреестра по КК на наше обращение дало следуещие разъяснения:

Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю, рассмотрев Ваше обращение сообщает следующее.
В соответствии с п. 1 Положения об Управлении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю (утв. Приказом Роснедвижимости от 27.07.2006г. № П/0229) Управление является территориальным органом федерального органа исполнительной власти, осуществляющим на территории Краснодарского края функции по оказанию государственных услуг в сфере ведения кадастра объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации, мониторинга и государственной кадастровой оценки земель, а также государственного земельного контроля.
При этом вопросы, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, а также разъяснение земельного законодательства Российской Федерации, практики его применения, толкования норм, терминов и понятий, не входят в число регламентированных полномочий и функций Управления Роснедвижимости по Краснодарскому краю.
Одновременно сообщаем.
В силу ч. 5 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка, орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.
При этом согласно п. 4 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ (в редакции от 27.12.2009г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I Единого государственного реестра прав, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав без заявления правообладателя и без повторной регистрации при внесении в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" этих сведений в государственный кадастр недвижимости.
Наряду с этим, как следует из письма Минэкономразвития РФ от 10.03.2009г. № Д23-617 размеры площадей земельных участков, определенных с учетом установленных в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» требований, не свидетельствуют в пользу возможности самовольно захваченных земельных участков. Они означают исправление ошибок описания земельных участков, допущенных во время проведения земельной реформы. Границы сложившихся земельных участков в соответствии с ч. 9 ст. 38 Федерального закона № 221-ФЗ определяются исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если данные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Следовательно, увеличение площади земельного участка в результате проведения кадастровых работ по уточнению соответствующих уникальных характеристик объекта недвижимости (площади и местоположения границ земельного участка) не может быть основано на площади самовольно занятого земельного участка, так как, данное обстоятельство является нарушением земельного законодательства.
Статьи 7.1 и 14.35 Кодекса об административных правонарушениях РФ от 30.12.2001г. № 195-ФЗ предусматривают административную ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а также за заведомо ложно внесенные кадастровым инженером сведения в межевой план о местоположении границ земельного участка.
Перечень документов, представляемых для государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества, приведен в ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ (в редакции от 27.12.2009г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Управление Роснедвижимости по Краснодарскому краю благодарит Вас за использование нашего сайта, активное сотрудничество и помощь в улучшении его работы.

 

Еще до Нового года у Управления Росреестра по КК судя по всему было другое мнение.Все больше убеждаюсь, что дискуссия на форуме по поводу применения закона и подзаконодательных актов теряет свою актуальность, все зависит от конкретного мнения чиновника местного росреестра, в конкретный момент времени.

 

А интересно, каким образом при проверке МП будет проверяться наличие/остутствие самовольного захвата земли? Я полагаю, интуитивно. Другого способа (без привлечения земельного контроля) нет.

 

Небольшая арифметическая задачка))..Ну вот определили вы, допустим фактическую площадь участка дачника, в 960 кв.м., а по правоустановке - 600 кв.м. (допустим у участка по фасаду - улица, слева и справа - смежники, с тыльной стороны - пустырь...или овраг) минимальный размер участка для данного разрешенного использования, к примеру - 400 кв.м. Увеличили на 10% - получилось 660 кв.м. Отрезали с тыла кусок в 300 кв.м. - как самозахват)) Вроде всё по закону!! И что прикажете делать с оставшимися 300 кв.м.???????? А ведь собственник будет продолжать им пользоваться, НО НЕ ПЛАТИТЬ НАЛОГ!!...и продать этот кусок земли НЕЛЬЗЯ!!! (меньше минимального размера)...так и будет болтаться неучтенным!!..вот вам и законы...и пополнение районного бюджета))))

 

Такой участок можно поставить на учёт, если будет утверждена схема расположения на КК.

 

И что дальше???..простоит он два года - и слетит с учета)))..предоставить ОМС его всё равно не сможет, поскольку он меньше минималки...и даже, если предоставит, то не пропустит на регистрацию ФРС (по крайней мере в нашем регионе. его даже на стадиии формирования "зарежут")...Я это к чему?!..просто у нас в свое время во многих нас. пунктах в кад. палате и ГУЮ придерживались такой позиции - подгонять площадь отмежёванного участка к площади в правоустановке независимо от разности. Мы жаловались, бадались...упирались!!! Толку - то!..приходилось отрезать!... вот и получили теперь - БЕЛЫЕ ПЯТНА на дежурной кадастровой карте, которые и предоставить то нет возможности, и налоги за них не взымаются!!!....Вот тебе и УТОЧНЕНИЕ местоположения границ и площади!!!

 

сможет, в аренду

 

мысль понятна. Согласен, в НПА о нормах предоставления участков говорится о собственности...Хорошо, тогда на какой НПА ссылаться в межевом плане при образовании, допустим 126 кв.м. для ведения ЛПХ, в качестве соответстия нормам и обоснования минимального размера формируемого участка???...У нас ещё ни в одном нас. пункте не утверждены ген. планы и правила землепользования и застройки, соответственно нет градостроит. регламентов.

 

Нижеследующее не имеет ношения к садоводству и ЛПХ, но в нашем городе, в котором таки утвержден генплан, на подобные участки, меньшие нормативов и примыкающие к ИЖС, ОМС дает милое и незатейливое назначение "для обслуживания индивидуального жилого дома", до 4-х вроде бы соток - без аукциона, больше - продает с аукциона.

 

Красиво))) как говротися - "и волки сыты - и...." а ФРС пропускает с таким разрешённым использованием?? у нас тоже один товарищ хотел оформить индивидуальный гараж, (площадь участка под которым превышала почти в два раза первичную)) как участок "для обслуживания хоз. постройки"...долго мучился...но не прошло, пришлось признавать право на увеличенную площадь "под индивидуальное гаражное строительство" через суд.

 

Значит предельные размеры не установлены, ставьте прочерк